Об организации достройки проблемных объектов в Казани

Доклад первого заместителя руководителя Исполнительного комитета А.Р.Нигматзянова на аппаратном совещании 13 января 2020 года

Впервые проблема обманутых дольщиков возникла в Казани в 2008 году, тогда насчитывалось 75 проблемных объектов. В 2014 году проблему по большинству домов удалось решить (69 объектов). В 2015 году город повторно столкнулся с проблемой обманутых дольщиков, к тому моменту было выявлено неисполнение обязательств застройщиков перед дольщиками по 30 объектам.

За это время нами был разработан, инициирован и реализован целый ряд мер, направленных на организацию достройки данных объектов.

В результате совместной работы города и республики, при содействии федеральных властей, число проблемных объектов удалось значительно сократить. На сегодняшний день завершено строительство 21 объекта на 4408 квартир. Для сравнения: на 1 января прошлого года было введено в эксплуатацию 16 проблемных объектов на 3432 квартиры. За 2019 год нам удалось ввести еще 5 домов на 976 квартир площадью 53 тыс. кв.м, в том числе:

- 23 апреля 2019 года - жилой дом №4 по ул.Четаева на 136 квартир (6700 кв.м), застройщик ООО «Фирма «Свей», достраивался ГК «Бриз»;

- 20 сентября 2019 года - жилой дом №4 ЖК «Симфония» по ул.Павлюхина на 180 квартир (10300 кв.м), застройщик ГК «ФОН», достраивался ГК «Бриз»;

- 6 декабря 2019 года - жилой дом №1 ЖК «Молодежный» по ул.Ноксинский спуск на 108 квартир (5 800 кв.м), застройщик ГК «ФОН», достраивался ГК «Ак Таш»;

- 30 декабря 2019 года - жилой дом в 68 квартале по ул.Чистопольская/Амирхана на 311 квартир (17 900 кв.м) застройщик ООО «Маг-Строй», достраивался ГК «Бриз»;

- 30 декабря 2019 года - жилой дом по ул.Фучика, Царицынский бугор на 241 квартиру (13 400 кв.м), застройщик ГК «ФОН», достраивался ГК «Бриз».

На сегодняшний день незавершенными остаются девять домов из тридцати, в том числе:

- 5 домов - ГК «ФОН»: (2189 кв., ДДУ 1595)

4 дома – ООО «Фирма «Свей» (1107 кв., ДДУ 1284)

* - количество квартир по разрешению на строительство.

По данным домам ведется следующая работа.

Компанией «Ак Таш» возобновлено строительство жилого дома №2 ЖК «Молодежный». На сегодня подрядчиком выполнены работы, связанные с использованием башенного крана, а именно возведение кирпичной кладки и устройство кровли. Финансирование дальнейшей достройки объекта будет осуществляться путем предоставления подрядчику республиканского земельного участка площадью 28 тыс. кв.м в 33-м Военном городке.

Напомню, что в целях реализации данного механизма финансирования достройки проблемных домов по поручению Президента РТ был создан Фонд поддержки лиц пострадавших от действий недобросовестных застройщиков (Республиканский фонд), который участвует в финансировании завершения строительства проблемных домов, в том числе путем передачи новому подрядчику компенсационных земельных участков.

С целью повышения инвестиционной привлекательности данных участков нами ведется работа по приведению их в соответствие со строительными намерениями потенциальных застройщиков.

Согласно Положению о порядке участия Республиканского фонда в финансировании достройки проблемных объектов договор на осуществление функций технического заказчика заключается с УКС Казани.

Описанный механизм финансирования и достройки проблемных объектов может быть применен еще на одном доме – жилом доме №2 ЖК «МЧС». В рамках первого этапа строительства планируется ввести в эксплуатацию блок «А». Ранее по данному этапу строительства было получено положительное заключение Госэкспертизы. Подрядчику объекта – компании «Комосстрой» (Ижевск) выделен федеральный земельный участок по ул.Губкина площадью 9 409 кв.м по Распоряжению Президента Республики Татарстан Р.Н.Минниханова от 26.10.2019 №365. Оставшуюся часть данного дома планируется завершать по другой схеме, о которой я расскажу позже.

Доложу по ситуации на других домах ЖК «МЧС». А именно дома №3 и №4, у которых наименьшая степень готовности среди объектов ГК «ФОН». Напомню, что по данным объектам отсутствовала проектная документация, прошедшая экспертизу и, как следствие, отсутствовало разрешение на строительство.

На сегодня по жилому дому №3 разработан проект и получено положительное заключение Госэкспертизы, что позволило застройщику 29 июня 2018 года получить разрешение на строительство.

По жилому дому №4 также разработан проект и получено положительное заключение Госэкспертизы, что позволило застройщику 4 декабря 2019 года получить разрешение на строительство.

Перед тем как доложить о мерах, принимаемых для организации достройки данных объектов, важно отметить, что изначально проблема обманутых дольщиков воспринималась исключительно как зона муниципальной ответственности. Сейчас на федеральном уровне власти есть понимание того, что данная проблема появилась из-за несовершенства тех законов, которые регулировали долевое строительство. Вследствие чего были приняты федеральные законы, переводящие долевое строительство на проектное финансирование, а также законы №151-ФЗ и №153-ФЗ от 27 июня 2019 года, согласно которым предусматривается создание фондов, уполномоченных на завершение строительства проблемных объектов. Финансирование деятельности данных фондов осуществляется через Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (Федеральный фонд). Бюджет данного фонда будет сформирован за счет федерального и регионального финансирования.

Средства Федерального фонда могут быть направлены как на завершение строительства, так и на компенсационные выплаты пострадавшим гражданам по рыночной стоимости жилья, причем все финансовые операции производятся с участием уполномоченного банка «Дом.РФ».

В декабре 2019 года заключено соглашение с Федеральным фондом о завершении строительства жилых домов №№3, 4 ЖК «МЧС», оставшихся блоков жилого дома №2 ЖК «МЧС» (ГК «ФОН») и жилого дома по ул.Достоевского, 57 (ООО «Фирма «Свей»). Размер финансирования, выделяемого для достройки данных объектов, по предварительным оценкам специалистов Дом.РФ, составляет 5,5 млрд рублей. Итоговая сумма выделяемых средств будет уточняться по результатам Госэкспертизы стоимости объектов. Новым застройщиком вышеуказанных объектов станет созданный в республике Федеральный фонд от Дом.РФ. Техническим заказчиком по данным объектам будет выступать ГИСУ. Подрядчики же будут определяться по результатам конкурса.

Отмечу, что для приведения жилого дома по ул.Достоевского, 57 в соответствие с современными нормами проектирования ранее была выполнена доработка проектной документации и получено положительное заключение Госэкспертизы от 10 августа 2017 года.

Помимо перечисленных объектов в Федеральный Фонд направлено предложение о возможности завершения строительства жилого дома №5 ЖК «Молодежный» ГК «ФОН» и жилых домов №3 и №6 ООО «Фирма «Свей». В случае положительного решения вопроса застройщиком данных объектов также будет выступать Федеральный фонд от Дом.РФ.

Ситуация по вышеуказанным домам следующая.

Возведение жилого дома №5 ЖК «Молодежный» остановилось на уровне свай. По данному объекту имеется действующее разрешение на строительство.

По жилому дому №3 по ул.Четаева застройщиком ООО «Фирма «Свей» получено разрешение на строительство трехсекционного девятиэтажного жилого дома. Однако, в нарушение законодательства, застройщиком возведены девять секций различной этажности (от 4-х до 9-ти этажей), причем квартиры продавались исходя из того, что дом станет 18-этажным. Для завершения строительства данного объекта отсутствует необходимая проектная документация, прошедшая экспертизу. В связи с чем застройщиком подготовлен, а Управлением архитектуры Казани согласован эскизный проект жилого дома на 430 квартир.

В октябре 2019 года по данному объекту заключен договор о выполнении технического обследования конструкций здания, геологических изысканий и подготовке рабочей проектной документации. Данный договор подписан Республиканским фондом. Генеральным проектировщиком выступает ГК «Бриз», который планирует представить полный комплект проектной документации в Госэкспертизу РТ в первом квартале 2020 года.

По жилому дому №6 в квартале №71а застройщиком в нарушение выданного разрешения на строительство вместо пяти секций по девять этажей построено шесть секций по 19 этажей. Арбитражным судом РТ вынесено решение о признании объекта самовольной постройкой и приведении его в соответствие с выданным разрешением на строительство. Решение суда оспаривалось представителями учредителя ООО «Фирма «Свей», после чего 11-й арбитражный апелляционный суд оставил решение первой инстанции в силе.

Таким образом, по перечисленным восьми проблемным объектам планируется использовать два механизма финансирования строительства: через Республиканский фонд и через Федеральный фонд от Дом.РФ.

Завершать строительство жилого дома по ул.Заслонова будет ГК «Бриз», которая выкупила с торгов земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве ООО «Фирма «Свей».

На сегодняшний день группой компаний «Бриз» оформляется необходимая проектная и разрешительная документация, что позволит приступить к работам в первом квартале 2020 года.

Учитывая изложенное, на сегодня по всем проблемным домам определены механизмы привлечения финансирования и достройки. Жилой дом №2 ЖК «Молодежный» будет достраиваться подрядчиком в лице ГК «Ак Таш». Жилой дом по ул.Заслонова будет достраивать новый застройщик – ГК «Бриз». На остальных семи объектах будет проведена процедура смены застройщика по закону №151-ФЗ. Новым застройщиком станет Федеральный фонд от Дом.РФ, который на конкурсной основе определит генеральных подрядчиков и утвердит сроки сдачи объектов. Техническим заказчиком по данным объектам выступит ГИСУ.

Рассматривая тему достройки проблемных объектов, нельзя не упомянуть об изменениях в законодательстве, согласно которым с 1 июля 2019 года установлен новый порядок долевого строительства. Если раньше при строительстве жилья застройщики могли напрямую использовать деньги дольщиков, то сейчас привлечение средств граждан возможно только на эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик сможет получить данные средства только после сдачи дома в эксплуатацию, а при строительстве жилья могут использоваться только собственные или кредитные средства.

На сегодняшний день в Казани строится 107 объектов долевого строительства. Из них 76 объектов будут достраиваться по старым правилам, а по 31-му объекту строительство будет вестись по схеме проектного финансирования (эскроу-счета).

Ситуация по объектам, строящимся по схеме проектного финансирования, следующая.

Из приведенной таблицы видно, что застройщики привлекли в банки денег дольщиков на 1 млрд 60 млн рублей больше, чем получили кредитных средств от тех же банков.

Возникает вопрос: кто кого кредитует?

Отмечу, что на сегодня в Казани уже сдан один объект по схеме проектного финансирования. По информации застройщика, в результате применения данной схемы увеличение себестоимости объекта составило порядка 7-8%.

Вышеуказанные цифры приведены мною в свете того, что только за прошедший год Республике Татарстан был увеличен план ввода жилья на 275 тыс. кв.м, из которых 215 тыс. кв.м или 78% перекрыла Казань. Для справки отмечу, что на следующий год республике увеличивается план ввода жилья еще на 304 тыс. кв.м.

Ответственность за выполнение плана ввода жилья возложена на муниципалитеты. Учитывая, что себестоимость жилья будет расти, а часть доходов перейдет банкам, возникает вопрос, будет ли это способствовать увеличению объемов строительства жилья в Казани? Но это уже тема другого доклада, который будет представлен позже.