О подготовке проекта Правил землепользования и застройки Казани

Доклад заместителя главного архитектора Казани Т.Э.Кадырова на аппаратном совещании 19 октября 2020 года

В настоящее время Институтом Генплана Москвы ведутся работы по подготовке проекта новых Правил землепользования и застройки. ПЗЗ - составная часть комплекса работ по подготовке актуальных градостроительных документов Казани. Работа является последним этапом выполнения муниципального контракта, в состав которого также входили разработка Местных нормативов градостроительного проектирования, и разработка Генерального плана, который был утвержден в конце февраля этого года.

Работа над Правилами шла преимущественно параллельно с работой над Генпланом, однако наиболее интенсивная стадия доработки могла начаться только после утверждения Генплана, поскольку Правила являются инструментом его реализации.

Комплекс обновленной документации, в том числе Правила, возник как ответ на вызовы и проблемы, объективные градостроительные условия, с которыми мы столкнулись за последние 10 лет. Чем выше точность документов, тем осознаннее и прозрачнее будет идти развитие города, тем меньше будет возможностей для волюнтаристских решений и конфликтов.

Проект ПЗЗ состоит из следующих неотъемлемых друг от друга составных элементов:

- текстовая часть - порядок применения ПЗЗ и внесения изменений,

- регламенты территориальных зон,

- карта градостроительного зонирования, она же карта территориальных зон,

- карта с территориальным подзонами,

- карта градостроительного зонирования с территориями КРТ, комплексного развития,

- карта зон с особыми условиями использования территорий.

Напомню, что это второй случай разработки новых ПЗЗ Казани «с нуля». Действующие Правила были получены путем многочисленных внесений изменений, как в карту градостроительного зонирования (более 500 раз), так и в градостроительные регламенты. Основой же карты ПЗЗ была карта, разработанная еще в 1998 году.

Значительное количество случаев перезонирования связано с техническими ошибками, с пересечением границ территориальных зон земельных участков. Были и другие основания, например, одно из крупнейших изменений - зонирование территорий так называемой «восточной дуги» после их присоединения к городу в 2007 году.

Справа – карта проекта новых Правил. Состав и границы территориальных зон подверглись значительной переработке. Такая переработка вызвана, в частности, соотношением новых ПЗЗ и нового генплана.

ПЗЗ является одним из инструментов реализации Генплана, уточняет его проектные решения. Иными словами, Генплан – это стратегический документ, а ПЗЗ – тактический. При трансляции зон генплана в зоны ПЗЗ приходится решать и технические вопросы, в частности границы территориальных зон не могут пересекать границы земельных участков: то есть один земельный участок может принадлежать только одной территориальной зоне.

Итоговый перечень насчитывает 27 территориальных зон. Новая редакция ПЗЗ наследует основные, традиционные для градостроительных документов зоны, сгруппированные по категориям: жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные.

Как уже было отмечено, наравне с картой зон в составе Правил применительно к зонам утверждается градостроительный регламент. Регламент состоит из видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ), и параметров разрешенного строительства. Наименование и описание ВРИ осуществляется в соответствии с приказом №540 Минэкономразвития.

Градостроительным регламентом регулируются следующие параметры: минимальный и максимальный размеры земельного участка, процент застройки земельного участка, высотность и этажность, отступы от границ земельного участка. Одним из наиболее важных нововведений новой редакции ПЗЗ, по сравнению с действующей, является установление параметров применительно ко всем ВРИ, а не только к жилым объектам.

К другому нововведению можно отнести введение территориальных зон, которые учитывают и стимулируют все потенциальное разнообразие городской среды. К этим зонам относятся: зона общественно-деловая (ОД), общественно-жилая (ОЖ) и общественно-производственная (ОП), которые предлагают более широкий спектр возможностей, т.е. видов разрешенного использования, особенно общественного назначения.

Например, зона «ОД» устанавливается к территории «Ривьеры», зона «ОЖ» - к территории района ул.Родины, а зона «ОП» - вдоль Мамадышского тракта.

Еще одно из важнейших нововведений проекта новых ПЗЗ - зона фактического использования, или зона «Ф», которая также относится к территориям, которые по Генплану требуют разработки проекта планировки территории, или ППТ (в Генплане это зона 200). Фактическое использование означает, что в качестве видов разрешенного использования устанавливаются те, что уже реализованы, и в тех же параметрах, в соответствии с данными ЕГРН. После разработки ППТ территория подлежит перезонированию. К таким зонам были отнесены территории «восточной дуги». Это, по сути, более доработанный механизм процесса перезонирования из земель СХ, которых в новых правилах не будет на территории города.

При подготовке проекта новых ПЗЗ активно используется такой механизм градорегулирования, как «территориальные подзоны». Такие подзоны могут менять значения параметров, которые предварительно установлены зонами, но при этом не могут менять сам состав ВРИ зоны. Кроме того, подзоны могут пересекать границы земельных участков.

В ходе работ было выделено три основные группы подзон, каждая из которых направлена на достижение своих целей и реализует свой уникальный функционал.

Остановимся подробнее на подзонах повышенного градостроительного внимания. Подзона повышенной интенсивности использования территорий выстраивается преимущественно вдоль основных магистралей на глубину квартала до 75 метров. Подзона не распространяется на территории ИЖС и рекреационные территории. В этой подзоне планируется более интенсивное использование земельных участков, установление нулевых отступов от передней границы участка, исключается застройка суммарной площадью менее 200 кв. м. Первые этажи обязательно должны реализовывать общественно-деловые функции, высота застройки должна быть соразмерна окружающей среде, но сможет превысить ее.

Такие подзоны установлены, например, вдоль проспекта Амирхана, проспекта Ямашева, проспекта Ибрагимова, проспекта Победы.

Также к этой группе относится и подзона градостроительно значимых территорий - отдельных городских участков, которые в перспективе должны сыграть важную роль в выстраивании пространственно-планировочной структуры города, и к которым будут предъявляться особые требования в процессе проектирования и согласования.

К таким территориям, по результатам отдельного анализа, были в частности отнесены территории будущего въезда в город с перспективного Вознесенского тракта, узел на пересечении Аметьевской магистрали и ул. Гвардейской, территории, примыкающие к ул. Большая Крыловка.

К подзонам, устанавливающим нулевые значения параметров строительства, относится подзона улично-дорожной сети, или УДС. Установление такой подзоны по коридорам, дорог из Генплана позволяет зарезервировать эти территории на будущее, не допустить новое строительство даже в отсутствии утвержденных проектами планировок красных линий.

Подзона природно-рекреационного комплекса, или ПРК - позволяет сохранить озелененные участки, предусмотренные на карте ПРК Генплана. Кроме этого подзона «ПРК» накладывается, когда элемент ПРК попадает на часть земельного участка или на частную территорию.

Подзона прибрежных территорий «ПТ» действует наравне с Водным кодексом и устанавливается от береговых линий водных объектов общего пользования в границах Казани. Подзона представляет собой буферную территорию на расстоянии 20 м от береговой линии.

Подзона исторического поселения «ИП» работает в увязке с территориальной зоной исторического центра «Ц». В дальнейшем, путем внесения изменений, планируется, что подзона «ИП» учтет разрабатываемые в настоящее время регламенты в составе Концепции устойчивого развития исторического поселения Казани, в том числе путем выделения новых подзон в своем составе с уникальными требованиями к установлению параметров.

В соответствии с нововведениями Градостроительного кодекса, на картах градостроительного зонирования отображаются территории комплексного и устойчивого развития, или КРТ. В составе ПЗЗ были определены городские территории, подлежащие отнесению к территориям КРТ, предварительно оценено потенциальное функциональное использование таких территорий и технико-экономические параметры перспективного развития. Границы КРТ установлены преимущественно на территории, требующей комплексной функциональной реорганизации.

Одна из ключевых территорий, к которой планируется применение правовых механизмов КРТ, – территория Речного порта.

Процедуры по запуску механизмов КРТ регулируются согласно главе 5.1. ГрК РФ.

Дальнейшие работы, последующие за подготовкой самого проекта ПЗЗ, включают:

- согласование ПЗЗ с Комитетом РТ по охране объектов культурного наследия в части охраны объектов культурного наследия, территорий исторического поселения;

- проведение Комиссии по ПЗЗ;

- проведение общественных обсуждений;

- корректировка ПЗЗ по итогам общественных обсуждений;

- утверждение ПЗЗ на сессии Казанской городской думы;

- постановка территориальных зон на кадастровый учет.

В настоящее время утверждено постановление Исполнительного комитета Казани о подготовке нового проекта ПЗЗ. Данным постановлением утвержден состав комиссии, положение, порядок и сроки проведения работ по подготовке проекта ПЗЗ.

В состав данной комиссии входит 32 члена, в том числе архитекторы и градостроители, представители Министерств и ведомств республики, представители Исполнительного комитета, депутаты Казанской городской Думы и Госсовета Республики Татарстан.

Общественные обсуждения по проекту ПЗЗ будут проводится в соответствии с Постановлением Мэра Казани. Общественные обсуждения проводятся через информационную систему dispute.kzn.ru. Также предусмотрена оффлайн-экспозиция материалов ПЗЗ в УАиГ и в администрациях районов. Экспозиция в составе общественных обсуждений будет длиться 7 дней. Точная дата на сегодня не определена, так как идет доработка материалов и согласование с Комитетом по охране культурного наследия РТ. Предварительно общественные обсуждения мы планируем на ноябрь этого года. До этого с материалами проекта ПЗЗ можно будет ознакомиться на сайте Управления архитектуры и градостроительства Казани.

Работа по принятию ПЗЗ разбита на два этапа.

Первый этап включает разработку проекта правил землепользования и застройки на территории, за исключением территорий, включенных Генеральным планом в границы населенного пункта г.Казани из земель лесного фонда как территории, со всех сторон окруженной землями населенного пункта.

Второй этап подразумевает разработку проекта правил землепользования и застройки на территориях, включенных Генеральным планом в границы населенного пункта г.Казани из земель лесного фонда как территории, со всех сторон окруженные землями населенного пункта. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ Правила на эти участки могут быть утверждены не ранее чем через год со дня включения их в границы населенного пункта.

Отдельным этапом работ по подготовке проекта ПЗЗ является описание границ территориальных зон для постановки на кадастровый учет. Напомню, в закон были внесены поправки, которые продлили срок постановки границ на кадастровый учет до 1 января 2024 года. После указанного срока при отсутствии в ЕГРН сведений о границах территориальных зон выдача разрешений на строительство не допускается. Откорректировав проект после общественных обсуждений, мы проведем данную работу.

В завершение хочу сказать, что Правила - это так называемый документ прямого действия, адресованный непосредственно правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства. Из всего множества градостроительной документации именно ПЗЗ определяют, что и в каких объемах можно строить, и как использовать участки и объекты.

Новые Правила, сохраняя преемственность к старым, все же поднимают качество местной градостроительной документации на новый уровень. Они не только будут тесно увязаны с новым Генпланом, но и отвечать законодательству, которое значительно изменилось за последние годы. Это относится и к классификатору ВРИ, оптимизированному под систему налогообложения, и к широкому набору регулируемых параметров, позволяющих наиболее эффективно застраивать и использовать земельные участки, и особое внимание к сохранению и приумножению градостроительного своеобразия нашего города через инструменты подзон.